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行政性调控政策是无法保证楼市稳定的

信息来源: 新浪网   时间: 2018-05-22

    面对国内部分城市楼市价格波动,甚至不少城市楼市的价格继续上涨,5月19日,住建部重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松,并对进一步做好房地产调控工作提出六大明确要求。这是继5月9日住建部约谈成都、太原两市政府负责人,强调调控目标不动摇、力度不放松后,10天内第二次重申调控目标不动摇、力度不放松,也是年内第4次对房地产调控表明坚决态度。
    在职能部门的约谈下,国内不少城市不得不一而再再而三地出台楼市调控政策,楼市调控政策打了补钉再打补钉,但是两年多来实际调控的结果是,楼市调控政策出台得越多,能够起到的作用却越是有限。无论是从目前国家统计局公布数据来看,还是对不少城市的实际考查,都会发现房地产市场的价格不仅没有稳定,反之,不少城市房价还在持续上升,甚至于有些城市的房价还在跳跃式的上升。也就是说,当前国内房地产市场调控仍然没有走出以往的困境,楼市越是调控,房价越是上涨,房地产市场并没有因为调控而稳定。可以说,当前的房地产调控行政性的工具无所不用其极,如限购、限贷、限价、限交易、限商住房等,但效果却是十分有限。问题就在于,基本上是对于房地产的市场化行为,政府希望通过行政性方式来调控,这不仅会完全扭曲房地产市场的价格机制和住房购买者的交易行为,而且还在于一个投资为主导的房地产市场,过多的政府行政性管制或限制,更是会把整个房地产市场搞得乱象丛生。
    可以说,就目前中国的房地产市场来说,无论是一线二线城市,还是三线四线城市,房价经过15年的持续上涨,目前各城市的房价水平基本上处于以投资者为主导的价格水平上,即当前国内房地产市场基本上是一个以投资为主导的市场,即住房购买者的目的就是为了购买之后以更多的价格卖出获得利。即使有人会说,他购买住房是为了住,但这不仅在于少数,而且这种少数人购买住房者同样是为赢利而来。
    既然住房市场完全是一个投资品市场,如果以住房完全是一个消费品的市场的方式来管理及出台房地产调控政策,那么这些调控政策能够越到作用概率不高。比如,面对国内不少城市的房价快速上涨,政府为了遏制当前房价疯狂上涨,政府出台的调控主要包括以下三个方面,一是要求增加土地供应,以便让房地产商能够生产更多的住房,以住房的供应量增长来平抑房价。但是,这种政策对于一个以投资为主导的房地产市场,住房投资者的需求可无限的(即没有限购和有发达的金融市场条件下),住房供应量增加再多,要满足这种无限的住房需求根本就不可能。比如,住房投资者可以购买一套、二套、三套---无数套住房,对于这种无限住房投资需求,增加供应量是起不到多少作用。
    二是为了限制房价的疯狂上涨,政府采取一系列的各种行政性的限制购买政策。可以说,对于这些住房限购政策,由于这些住房限购政策是不完全的,存在无数的空间与漏洞,这对一个以住房投资者为主导的市场来说,只要房价还在上涨或房价上涨预期还在,那么住房投资者就能够找到破解这些限购政策的方式,只不过让这些住房投机炒作者进入成本增加一点而已。如果地方政府与住房投资者一起来破解这种行政性住房购买限制政策,那么这些行政性限购政策更是漏洞百出。比如,最近国内50多个城市都出台人才引进政策,立即把当地的住房限购完全破除,从而引发西安等地抢房潮,那些城市的行政性住房限购政策废除其武功。
    三是政府希望以行政性方式来建立起住房租赁市场。在欧美不少国家,发达的住房租赁市场对解决住房市场起到重要的作用。但是,发展住房租赁市场不仅要采取市场化的方式,而且还得建立几个前提条件的基础上,如果这些前提条件没有确立,要发展起中国的住房租赁市场是不可能的。比如,购买住房根本无法赢利,即住房是消费品,如果住房是投资者,居民肯定更愿意购买住房而是租赁住房。要有相应的法律能够保护租赁者,否则租赁者的利益容易受到侵害时,居民更愿意购买住房而不是租赁住房。还有,市场化的租赁住房建筑市场等。但是,目前中国这些条件都不能够满足,中国住房租赁市场无法通过行政性的方式来发展。
    所以,尽管政府当前是强调,毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,坚持调控政策的连续性稳定性,认真落实稳房价、控租金,降杠杆、防风险,调结构、稳预期的目标任务,支持“刚性”居住需求,坚决遏制投机炒房,因地制宜,精准施策,确保房地产市场平稳健康发展,但实际上这些房地产市场稳定发展的调控目标不仅多元的、相冲突的、背离市场法则,而且政府希望通过行政性手段与工具来达到。这几乎是不可能的事情,只能是纸上谈兵的空想,只能让国内各城市房地产市场的价格普遍推高并让房地产泡沫越吹越大,让国内房地产市场的风险越来越高。

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